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Stand: November 2026. Wer eine Immobilie in Lilienthal erbt und dabei nicht alleiniger Erbe ist, findet sich in einer Erbengemeinschaft wieder – ohne dass es dafür einer Entscheidung bedarf. Mit dem Erbfall geht das Eigentum kraft Gesetz auf alle Erben über. Hinter der ersten Frage „Was ist das Haus wert?“ folgen schnell weitere: Soll jemand ausgezahlt werden? Ist ein Verkauf geplant? Welche Steuern fallen an? Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Rahmenbedingungen und typischen Handlungswege für Miterben – als Orientierung, nicht als Rechtsberatung. Für Einzelfragen wenden Sie sich an einen Notar oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt für Erbrecht.
Alle Miterben sind gemeinsam Träger des gesamten Nachlasses; die Immobilie gehört ihnen als Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB). Das Grundbuch verzeichnet zunächst weiterhin den Verstorbenen als Eigentümer; das Eigentum ist aber bereits übergegangen. Es empfiehlt sich, die Berichtigung des Grundbuchs zeitnah zu beantragen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall entstehen dabei keine Gebühren; danach werden Kosten nach dem Nachlasswert fällig. Die Erbengemeinschaft erscheint im Grundbuch nicht mit Erbanteilen als Bruchteile, sondern alle Miterben werden als Gesamthand – also „in Erbengemeinschaft“ – eingetragen.
Als Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt dient nach § 35 GBO in der Regel ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vor, kann dieses genügen; ein handschriftliches Testament allein reicht nicht aus. Den Erbschein beantragt man beim Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers; ein Notar kann den Antrag aufnehmen und weiterleiten. Rechtliche Beratung zum Erbrecht bieten Notare sowie Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte.
Jede Verfügung über die Nachlassimmobilie – Verkauf, Belastung durch eine Hypothek oder Grundschuld, Übertragung auf einen Miterben – setzt das gemeinsame Handeln aller Miterben voraus (§ 2040 BGB). Kein Miterbe kann seinen Anteil an der Immobilie allein verkaufen. Er kann lediglich seinen gesamten Erbanteil am Nachlass als Ganzes an einen Dritten übertragen – nicht aber einzelne Nachlassgegenstände allein belasten oder veräußern.
Darin liegt eine typische Blockade: Ein Miterbe will verkaufen, ein anderer will die Immobilie behalten oder an Nachkommen weitergeben. Das Objekt steht leer, verursacht laufende Kosten und gerät möglicherweise in einen schlechten Zustand. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Kommen die Beteiligten nicht zu einer Einigung, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen.
Eine Immobilie verursacht Kosten, unabhängig davon, ob sie genutzt wird oder leer steht. Dazu gehören Versicherungsbeiträge, Heizungskosten, Instandhaltungsaufwand und die Grundsteuer. Die Gemeinde Lilienthal erhebt seit 2025 einen Hebesatz von 590 Prozent für die Grundsteuer B (Hebesatzsatzung der Gemeinde Lilienthal vom 17.12.2024); ab dem 1. Januar 2027 beträgt er 650 Prozent (Hebesatzsatzung der Gemeinde Lilienthal vom 5. Mai 2026, Amtsblatt für die Gemeinde Lilienthal Nr. 9/2026 vom 30.05.2026). In Niedersachsen gilt das Flächen-Lage-Modell nach dem Niedersächsischen Grundsteuergesetz; die Steuerlast ergibt sich aus Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie einem Lagefaktor aus dem örtlichen Bodenrichtwert.
Diese laufenden Kosten teilen sich auf alle Miterben auf. Eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einigt, trägt diese Belastungen dauerhaft, ohne eine Entscheidung über die Zukunft des Objekts zu treffen. Wenn Sie als Miterbin oder Miterbe wissen möchten, was das Objekt realistisch wert ist, können Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung anfragen – als ersten Schritt zu einer informierten Entscheidung.
Auseinandersetzungen innerhalb von Erbengemeinschaften können entstehen, weil die Beteiligten von unterschiedlichen Wertvorstellungen ausgehen. Angebotspreise auf Immobilienportalen sind keine verlässliche Grundlage; sie spiegeln Wunschpreise wider, nicht erzielte Kaufpreise.
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Er bildet die sachliche Grundlage für Auszahlungsberechnungen zwischen Miterben, für die erbschaftsteuerliche Bewertung durch das Finanzamt, für ein gerichtliches Gutachten im Rahmen einer Teilungsversteigerung und für einen realistischen Angebotspreis beim freihändigen Verkauf. Fordern Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung an – als sachliche Grundlage für Gespräche zwischen den Miterben.
Schätzt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert, der den tatsächlichen Marktpreis übersteigt, kann jeder Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Als Nachweis anerkannt sind ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, sowie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis für das Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Für konkrete steuerliche Fragen ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle.
Scheitern alle Versuche einer außergerichtlichen Einigung, kann jeder Miterbe beim zuständigen Amtsgericht die gerichtliche Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen (§ 180 ZVG). Das Verfahren wandelt die Immobilie in Geld um: Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert, das Gericht setzt den Versteigerungstermin fest, und der Meistbietende erhält den Zuschlag. Der Erlös wird nach Abzug der Verfahrenskosten unter den Miterben nach Erbquoten aufgeteilt.
Die Teilungsversteigerung ist kein freihändiger Verkauf. Das Verfahren dauert, verursacht Kosten und kann zu einem Ergebnis führen, das für alle Beteiligten schlechter ausfällt als ein einvernehmlicher Verkauf. Die Aussicht auf einen solchen Antrag kann Erbengemeinschaften zur Einigung bewegen. Sobald eine außergerichtliche Einigung erzielt wird, kann der Antragsteller seinen Antrag zurückziehen; allerdings sind zu diesem Zeitpunkt bereits Verfahrenskosten entstanden. Bei einer blockierten Situation können Sie sich direkt an Haake Immobilien wenden – zur Begleitung bei Bewertung und Verkauf.
Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft unterliegt der Erbschaftsteuer. Das Finanzamt bewertet den Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz, in der Regel nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Der steuerliche Wert kann vom tatsächlichen Marktpreis abweichen – in beide Richtungen.
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag; dessen Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser (§ 16 ErbStG in der geltenden Fassung). Freibeträge und Steuersätze können sich durch Gesetzesänderungen verschieben; verlassen Sie sich für konkrete Berechnungen nicht auf allgemeine Angaben, sondern ziehen Sie einen Steuerberater hinzu. Das gilt besonders dann, wenn mehrere Miterben betroffen sind oder wenn die Frage besteht, ob eine Steuerbefreiung für ein selbst genutztes Familienheim in Betracht kommt.
Nein. Verfügungen über die Nachlassimmobilie erfordern das gemeinsame Handeln aller Miterben (§ 2040 BGB). Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht allein durchsetzen. Er kann jedoch die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und, wenn keine Einigung zustande kommt, die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Die Aussicht auf dieses Verfahren kann Erbengemeinschaften zur Einigung bewegen.
Das Grundbuch bleibt zunächst auf den Namen des Verstorbenen eingetragen; das Eigentum ist aber bereits mit dem Erbfall übergegangen. Die Berichtigung des Grundbuchs sollte zeitnah beantragt werden; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall entstehen dabei keine Gebühren. Als Nachweis dient nach § 35 GBO der Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Für eine Beratung zum Verfahren wenden Sie sich an einen Notar.
Der erste Schritt ist eine sachliche Bewertungsgrundlage: Wenn alle Beteiligten denselben Ausgangswert kennen, lässt sich leichter verhandeln. Neben einer professionellen Wertermittlung kann eine Mediation helfen, wenn alte Familienstreitigkeiten das sachliche Gespräch blockieren. Erst wenn alle außergerichtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft sind, ist der Antrag auf Teilungsversteigerung das letzte Mittel. Für erbrechtliche Fragen wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Erbrecht.
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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